mercoledì 7 dicembre 2016

IL TRASFERIMENTO DI IMMOBILI PRIVI DI RENDITA CATASTALE DEFINITIVA


In caso di trasferimento di un immobile, dichiarato ma non ancora iscritto in catasto con attribuzione di rendita definitiva, l'interessato può rilasciare dichiarazione nell'atto di trasferimento (o nella dichiarazione di successione), di volersi avvalere di quanto disposto dall'art. 12 del D.L. n. 70/1988 così come convertito, con modificazioni, nella Legge n. 154/1988.
Il richiamo alla suddetta norma consente al contribuente, nel caso in cui l'Agenzia delle Entrate rilevasse che la rendita catastale proposta in atto (ai fini del pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale) fosse inferiore a quella calcolata dai suoi uffici, di versare, ove richiesto, solo la differenza d'imposta (oltre agli interessi dalla data di registrazione dell'atto) senza l'applicazione della sanzione.
Per usufruire dell'applicazione dell'art. 12 L. n. 154/88, oltre a dichiarare espressamente in atto di volersi avvalere di questa disposizione di legge, prima dell'entrata in vigore del D.L. n. 323/1996, l'interessato doveva inoltre: 
  • presentare al competente ufficio dell'Agenzia del Territorio la domanda di voltura con allegata l'istanza di attribuzione della rendita catastale;
  • depositare, entro 60 giorni dalla data di sottoscrizione dell'atto pubblico (o di registrazione del contratto preliminare ovvero di presentazione della dichiarazione di successione), presso il competente ufficio dell'Agenzia delle Entrate, la ricevuta dell'avvenuta presentazione della domanda.
Il D.L. n. 323/1996, convertito con modificazioni dalla Legge n. 425/1996, ha semplificato la procedura consentendo all'interessato di avvalersi della "rendita proposta", elaborata tramite il software denominato DOCFA (DOcumenti CatastoFAbbricati), abolendo così gli adempimenti, sopra riportati, a carico sia dei soggetti interessati, sia degli uffici finanziari.
La normativa del 1996 investe anche quegli immobili che, pur essendo stati dichiarati in data antecedente all'attivazione della procedura obbligatoria DOCFA, vengono successivamente ripresentati, in applicazione all'art. 4 del D.M. n. 701 del 19/04/94, utilizzando il suddetto programma.
Restano invece esclusi da questa disciplina gli immobili in corso di definizione (categoria fittizia F/4) o in corso di costruzione (categoria fittizia F/3), per i quali l'imposta viene calcolata sul prezzo pagato (per un approfondimento sulle categorie F/3 ed F/4 clicca QUI).
Con particolare riguardo ai termini entro i quali l'Agenzia delle Entrate può procedere alla riscossione della maggiore imposta, tramite un avviso di liquidazione, laCircolare n. 25/E del 2009, richiamando un orientamento ormai consolidato della giurisprudenza di legittimità, ha ritenuto che il termine concesso all'Amministrazione finanziaria per richiedere il pagamento delle imposte sia di tre anni, oltre il quale l'AE non potrà più richiedere il pagamento delle imposte.
Per determinare la decorrenza del termine triennale, la giurisprudenza non ha fornito una risposta univoca. 
Tuttavia, l'AE si è espressa invitando i suoi uffici competenti a richiedere le somme dovute entro il termine di tre anni dalla data di registrazione dell'atto, facendo proprio l'orientamento più recente della Suprema Corte che individua il dies a quo “dalla richiesta di registrazione, ovvero dal momento successivo in cui per effetto della richiesta di attribuzione della rendita catastale il contribuente abbia ottemperato all’onere posto a suo carico per consentire l’attività di liquidazione” (Cass. sentenze nn. 13856/2004 e 6515/2009).
Va infine ricordato che il Catasto ha dieci mesi di tempo per inviare all'Agenzia delle Entrate l'eventuale modifica della rendita, trascorso il quale la rendita proposta si intende per accettata.


LE SENTENZE

In tema di imposta sulle successioni e/o sulle donazioni, qualora il contribuente, ai sensi dell'art. 34, comma 6, del d.lgs. n. 346 del 1990, abbia manifestato la volontà di avvalersi del sistema di valutazione automatica in relazione ad immobili non ancora iscritti in catasto, il termine di 10 mesi dalla richiesta, entro il quale l'Ufficio tecnico erariale (UTE, oggi Agenzia del territorio) deve provvedere alla trasmissione del certificato catastale attestante l'avvenuta iscrizione con attribuzione di rendita, non ha carattere perentorio ma ordinatorio, con la conseguenza che la sua inosservanza non comporta la decadenza dell'Ufficio dal potere di determinare la rendita, senza che ciò esponga a conseguenze deteriori il contribuente, nei cui confronti, comunque, il potere di rettifica non può essere esercitato se non nei termini di decadenza indicati dal comma 3 dell'art. 27 del medesimo d.lgs., e cioè entro due anni dal pagamento dell'imposta. (Rigetta, Comm. Trib. Reg. Napoli, 18/10/2005)
Cass. civ., Sez. V, 30/06/2010, n. 15542

In tema di imposta di registro, qualora il contribuente abbia dichiarato di volersi avvalere del sistema automatico di determinazione della base imponibile previsto dall'art. 12 del decreto-legge 14 marzo 1988, n. 70, conv. in legge 13 maggio 1988, n. 154, in riferimento ad un immobile non ancora iscritto in catasto, il certificato di attribuzione della rendita catastale non dev'essere comunicato o notificato al contribuente, il quale può sempre contestarlo nell'ambito del giudizio di impugnazione dell'avviso di liquidazione dell'imposta, evocando in giudizio non già l'Agenzia delle Entrate, ma l'Ufficio Tecnico Erariale, al quale spetta la legittimazione passiva in ordine alla controversia riguardante l'atto di classamento. (Cassa e decide nel merito, Comm. Trib. Reg. Roma, 27 Giugno 2002) 
Cass. civ., Sez. V, 17/03/2008, n. 7107

I termini di decadenza per il recupero della maggiore imposta conseguente alla attribuzione della rendita catastale per il trasferimento di immobili per i quali è stata richiesta l'applicazione dell'art. 12 della legge 13 maggio 1988, n. 154, sono di tre anni dalla data di registrazione dell'atto con esclusione dello spazio temporale di dieci mesi concesso dal legislatore al competente ufficio pubblico per l'attribuzione della rendita catastale.
Cass. civ., Sez. V, 16/02/2005, n. 3089

In tema di imposta di registro, qualora l'acquirente di un immobile non ancora iscritto in catasto edilizio urbano con attribuzione di rendita abbia dichiarato nell'atto di acquisto di volersi avvalere della valutazione automatica, avanzando contestuale richiesta per l'attribuzione della rendita catastale, ai sensi dell'art. 12 della legge n. 154 del 1988 ed il valore dichiarato risulti, dopo l'attribuzione di questa, inferiore a quello determinabile in base alla nuova rendita secondo il criterio automatico, l'Ufficio deve riscuotere la maggiore imposta dovuta con avviso di liquidazione senza essere tenuto ad emettere avviso di accertamento, atteso che la liquidazione avviene, in tal caso, sulla base della volontà espressa dal contribuente di assoggettamento al criterio tabellare di valutazione dell'immobile, mentre il detto Ufficio non deve fare altro che calcolare la maggiore imposta dovuta sulla base di detto criterio. Non è, conseguentemente, necessario procedere, prima della notifica dell'avviso di liquidazione, alla separata notificazione o comunicazione dell'atto di classamento dell'immobile con attribuzione della relativa rendita catastale, potendo tali atti essere recepiti nell'avviso di liquidazione con il quale l'ufficio procede al recupero della maggiore imposta dovuta, così da consentirne la conoscenza al contribuente e da permettere l'impugnazione dell'avviso stesso.
Cass. civ., Sez. V, 04/10/2004, n. 19743

lunedì 28 novembre 2016

Come certificare un edificio: arriva il sistema di valutazione degli immobili

Valutare un condominio con una classificazione universale, basata sulla qualità dell’immobile, dei suoi impianti, sulla quantità e qualità dei prodotti e dei servizi di cui i suoi residenti possono usufruire, sulla qualità dei fornitori e su quella del suo amministratore, è possibile. Proprio per tale scopo è stato realizzato un apposito sistema, vediamo di cosa si tratta.
Si chiama S.A.V.I. (Sistema Analitico di Valutazione degli Immobili) ed è stato elaborato dal Dipartimento ABC del Politecnico di Milano, che ha ricevuto il compito dalla società Seven Stars. Tale sistema permette di identificare la qualità complessiva di un edificio condominiale a beneficio della sua migliore valorizzazione.
Ad ogni condominio è possibile attribuire un numero di stelle compreso fra un minimo di 1 a un massimo di 7, esposte in una targa da posizionarsi all’esterno. La certificazione consente di differenziare in modo chiaro e preciso prodotti abitativi altrimenti difficilmente distinguibili.
La certificazione viene fatta da un professionista appositamente abilitato in seguito alla partecipazione a uno specifico Corso di Formazione tenuto dallo stesso Politecnico di Milano che ha redatto il protocollo. Il certificato ha una validità di quattro anni e può essere rivisto anche prima della sua naturale scadenza qualora il Condominio intraprenda degli interventi, i cui impatti sul livello di classificazione si possono simulare per determinarne la portata, tali per cui il numero di stelle precedentemente attribuito possa cambiare.
A garanzia dell’affidabilità e rispondenza complessiva delle certificazioni rilasciate sono stati previsti controlli svolti da parte di primarie Società di Certificazione sul lavoro svolto dai professionisti, prevedendo sanzioni a carico degli stessi che potranno arrivare sino alla revoca della loro abilitazione.

Fonte: idealista.it

mercoledì 23 novembre 2016

Fondi immobiliari in aumento dell’8,6% in Europa

Fondi immobiliari e Reit svolgono un ruolo di crescente importanza nel panorama dell’Asset Management globale, concentrando quote elevate dei volumi gestiti. Nella classifica dei 100 Asset Managers più importanti nel mondo, 30 sono fondi/Reit e concentrano circa il 35% del patrimonio totale, situato per circa la metà negli Stati Uniti, seguiti a breve distanza dall’Europa. A livello globale ci potrebbero essere effetti positivi sul real estate dalle politiche espansive dell’amministrazione Trump con conseguente miglioramento dei mercati immobiliari.
Sul piano internazionale, il 2016 si dovrebbe chiudere con un valore di circa 2.580 mld €, che rappresenterebbero un aumento dell’1,2% rispetto all’anno precedente. Per la prima volta dopo diversi anni, i fondi immobiliari hanno evidenziato una crescita superiore a quella dei Reit, mentre è invariata la proporzione tra fondi immobiliari quotati e non quotati.
Negli otto grandi Paesi europei considerati (Francia, Germania, Gran Bretagna, Italia, Lussemburgo, Olanda, Spagna e Svizzera), si stima di raggiungere per fine del 2016 un patrimonio di 500 mld € in mano ai fondi immobiliari, con un aumento di circa l’8,6% rispetto all’anno precedente. Le prospettive sono positive anche per il 2017, sebbene il tasso di crescita non sarà elevato, fatta eccezione per i fondi riservati tedeschi e, in misura minore, i fondi lussemburghesi.
Questi, in sintesi, i dati del 29° Rapporto di Scenari Immobiliari su “I Fondi immobiliari in Italia e all’estero”.
Per quanto riguarda l’Italia, nel corso del 2016 il patrimonio netto dei fondi immobiliari (sulla base delle stime di chiusura dei bilanci) dovrebbe toccare i 47,8 mld €, con un incremento del 4,6% sull’anno precedente. Il patrimonio immobiliare detenuto direttamente è già di 53 mld € e potrà crescere fino a quasi 55 mld €. I rendimenti medi sono in leggero calo, ma sempre positivi.
Per quanto riguarda l’asset allocation, la prima parte del 2016 ha registrato un’inversione di tendenza rispetto agli ultimi anni – ha dichiarato Paola Gianasso, Vicepresidente di Scenari Immobiliari, illustrando il Rapporto – con maggiore attenzione ai prodotti value added e alla specializzazione tipologica, soprattutto nei settori di mercato ad alto potenziale di crescita.”
Il calo del costo del denaro e le operazioni di ristrutturazione del debito stanno riducendo l’indebitamento del sistema che, in cinque anni, in Italia è sceso da 30 mld di euro a 24 mld, in linea con quanto avviene nel resto dell’Europa.
Oltre agli operatori italiani sono attese SGR di proprietà internazionale che utilizzano questo strumento per operare, anche in modo intenso, sul mercato nazionale – ha commentato Mario Breglia, Presidente di Scenari Immobiliari. Le prospettive, pertanto, potrebbero essere ancora più positive: il numero di fondi operativi è leggermente calato per la chiusura di quelli di tipo ‘familiare’, ma nel 2017 è atteso un leggero incremento.”


http://www.a-realestate.it/fondi-immobiliari-in-aumento-dell86-in-europa/